احسان محمدیان نیک‌پی، کارشناس اقتصادی

خرید خانه، املاک و مستغلات در هر کشوری میتواند توام با مشکلاتی باشد. این امر علی‌الخصوص هنگامیکه فرد به عنوان خریدار خارجی در کشور دیگر حضور می‌یابد نمود بیشتری پیدا خواهد کرد. بر این اساس سایر کشورهای جهان متناسب با شرایط جمعیتی، سیاسی، اقتصادی و فرهنگی قوانین متفاوتی را به منظور تسهیل و یا تحمیل قیود مختلف بر سرمایه‌گذاری خارجی در املاک و مستغلات وضع می‌نمایند. در این نوشتار مروری خلاصه بر شرایط حاکم بر بازار املاک و مستغلات ۲۵ کشور جهان در ارتباط با سرمایه‌گذاری افراد خارجی در این بازارها خواهیم داشت:

۱. آرژانتین

بازار املاک و مستغلات این کشور برای سرمایه‌گذار خارجی باز است و تقریبا هیچگونه قید و محدودیتی برای این افراد در زمینه مالکیت اموال وجود ندارد. افراد خارجی از حقوقی مساوی افراد بومی آرژانتین در زمینه مالکیت املاک و مستغلات به جز مالکیت زمین‌های منتهی به نواحی مرزی این کشور برخوردار هستند.

۲. استرالیا

شهروندان و ساکنان دائمی این کشور در تصاحب هر نوع مالکیتی بر اموال و املاک و مستغلات آزاد هستند. افراد خارجی که مقیم استرالیا نیستند و همچنین شرکتهای خصوصی خارجی، میتوانند تا ۵۰ درصد پروژه‌های مسکونی را مالک شوند. همچنین این افراد اجازه خرید زمین را به شرطی خواهند داشت که حداکثر تا ۱۲ ماه پس از خرید، اقدام به ساخت و ساز را شروع نمایند.

مالکیت املاک چندسال ساخت در این کشور برای افراد خارجی به نحویست که این افراد تنها در صورتی قادر به مالکیت کامل هستند که بیش از ۵۰ درصد قیمت خرید ملک را صرف نوسازی و کمک به بهبود آن کنند. همچنین در تمامی موارد مرتبط با سرمایه‌گذاری، خرید و یا نوسازی در استرالیا، افراد خارجی نیازمند کسب مجوز از هیات بررسی سرمایه‌گذاری خارجی این کشور هستند. مدت زمان این بررسی تقریبا ۴۰ روزه است.

۳. باهاما

خرید اموال در باهاما در صورتیکه فرد خارجی از پیش‌نیازهای آن آگاه باشد، نسبتا آسان است. افراد خارجی در ابتدا بایستی هر گونه تصمیم به خرید را با هیات سرمایه‌گذاری خارجی این کشور در میان گذارده و مجوزهای لازم را علی‌الخصوص در مورد مالکیت بر زمین‌های بیش از ۵ هکتار که به منظور اجاره‌دهی یا بصورت تجاری مورد استفاده قرار خواهند گرفت، کسب کنند. همچنین خارجی‌ها اگر مایل به فروش و اخذ پول ملک در خارج از باهاما باشند بایستی هرگونه سرمایه‌گذاری در ملک را در اداره کنترل ارز بانک مرکزی این کشور ثبت کنند.

۴. بلیز

برای هر گونه خرید اموال توسط افراد خارجی در این کشور، کسب موافقت‌های دولتی وزارت منابع طبیعی این کشور لازم است. در این زمینه برخی محدودیت‌ها نیز وجود دارد. بطور مثال برخی از نواحی ساحلی و سواحل این کشور محدود شده و نیازمند کسب مجوز از شهرداری‌ها به منظور فروش به صورت آزاد است.

۵. برزیل

افراد خارجی در این کشور از تمامی قوانین مرتبط با افراد بومی برزیل در تملک املاک و مستغلات برخوردار هستند به جز در موارد خاص که برخی محدودیت‌ها وضع شده است. این محدودیت‌ها عمدتا در مالکیت اراضی ملی، مالکیت در مجاورت مکان‌های امنیتی، سواحل و مرزهای این کشور وضع شده است.

۶. بلغارستان

در این کشور هیچگونه محدودیتی برای افراد خارجی مشتاق به سرمایه‌گذاری و خرید در بخش املاک و مستغلات وجود ندارد. تنها محدودیت مرتبط با خرید زمین در اراضی ملی این کشور است. البته بر اساس قوانین این کشور، محدودیت فوق‌الذکر بوسیله راه‌اندازی شرکتی بلغارستانی در این کشور و خرید زمین توسط آن شرکت قابل حل است. این محدودیت پس از پیوستن بلغارستان به اتحادیه اروپا لغو شده است.

۷. کانادا

محدودیت خارجی در زمینه مالکیت بر اموال و مستغلات در این کشور تنها در مورد املاک پادشاهی بریتانیا حاکم است. برخی از این زمین‌ها ممکن است بدون انتقال مالکیت به فروش برسد. محدودیت‌های ذکر شده عمدتا در هر دو سطح سرزمینی و استانی وجود دارد. به عنوان مثال، در جزیره پرنس ادوارد، افراد خارجی نیاز به کسب مجوز برای خرید زمین و املاک بیش از ۵ هکتار را دارند و همچنین در ساسکاچوان، تملک اموال بیش از ۱۰ هکتار برای افراد خارجی مجاز نیست. در سایر نواحی شرقی همانند نواسکوتیا، نیوفوندلند، نیوبرونسویک و استانهای کبک، اونتاریو و بریتیش کلمبیا هیچگونه محدودیتی بر روی مالکیت افراد خارجی بر املاک و مستغلات وجود ندارد.

۸. کرواسی

افراد خارجی تنها در صورتی قادر به مالکیت بر املاک و مستغلات در این کشور هستند که موافقت وزارت امور خارجه کرواسی را جلب نمایند. یکی از شروط برای موافقت با این امر توسط وزارت امور خارجه این کشور، اجازه متقابل کشوری که  فرد خارجی تحت تابعیت آن است برای خرید املاک و مستغلات توسط افرادی با ملیت کروات است. صدور موافقتنامه توسط این وزارت عموما ۱۲ ماه زمان می‌برد، اما اگر اموال توسط شرکت‌های داخلی خریداری شود این زمان کاهش می‌یابد و فرد خارجی قادر به کنترل ۱۰۰ درصدی بر دارایی خواهد بود.

۹. قبرس

در این کشور، شهروندان اتحادیه اروپا مجاز به خرید آپارتمان، ویلا و یا بیش از یک قطعه زمین هستند. افراد غیراروپایی قادر به خرید آپارتمان و ویلا در این کشور هستند تنها در صورتیکه این ملک بیش از ۱ هکتار نباشد. در هر دو مورد، خریدار بایستی درخواست خود را به منظور انتقال مالکیت به شورای وزیران ارائه دهد. مجوز این شورا عموما تا ۶ ماه صادر می‌شود. این نکته نیز بایستی مدنظر قرار گیرد که استفاده‌های تجاری و لیزینگ املاک و مستغلات توسط افراد خارجی در این کشور با محدودیت‌هایی مواجه هست.

۱۰. جمهوری چک

تا پیش از عضویت این کشور در اتحادیه اروپا مالکیت املاک و مستغلات تنها توسط شهروندان اتحادیه اروپا با همسر اهل جمهوری چک یا کسانی که ساکنان دائمی جمهوری چک بودند مجاز بود. پس از عضویت این کشور در اتحادیه اروپا این محدودیت‌ها رفته رفته در حال لغو شدن است.

۱۱. اکوادور

خریداران خارجی املاک و مستغلات در این کشور نیاز به کسب مجوز برای خرید زمین‌های واقع در ۳۰ مایلی ساحل یا نواحی مرزی این کشور را دارند. به جز زمین‌های مرتبط با امنیت ملی این کشور، خرید و فروش سایر زمین‌ها آزادانه صورت می‌پذیرد.

۱۲. استونی

محدودیتی برای خریداران خارجی در زمینه خرید اموال وجود ندارد و فرد خارجی می‌تواند به عنوان خریدار در زمینه خرید زمین و املاک و مستغلات وارد عمل شود. همچنین شهروندان اتحادیه اروپا، نروژ، ایسلند و لیختن اشتاین قادر به خرید زمین‌های بیش از ۲۴٫۷ هکتار با اجازه دولت‌های محلی در نروژ هستند. در این کشور زمین را میتوان به شرکت‌های خارجی فروخت، اما برای طرح‌های تجاری مرتبط با جنگل و محیط زیست، شرکت بایستی نام تجاری ثبت شده در استونی داشته باشد و هچنین حداقل سابقه سه سال فعالیت در زمینه جنگلداری یا کشاورزی داشته باشد.

۱۳. فیجی

بازار املاک و مستغلات در این کشور تا حدودی غیرقابل کنترل است. به همین منظور افراد خارجی متقاضی خرید بایستی نکات احتیاطی را مدنظر داشته باشند. علی‌رغم اینکه دولت بصورت مستمر سرمایه‌گذاری خارجی را تشویق می‌کند و برنامه‌های بلندپروازانه‌ای برای توسعه توریسم دارد، اما تنها ۸٫۲ درصد از زمین‌های این کشور را می‌توان به مالکان خارجی فروخت. همچنین در این مورد نیز برای خرید زمین‌های بیش از ۱ هکتار نیز بایستی رضایت وزارت مربوطه جلب شود. بخشی از زمین‌های این کشور متعلق به خاندان پادشاهی است. همچنین برای خرید ملک مسکونی کمتر از ۱ هکتار نیز فرد بایستی اجازه اقامت و یا کار را در این کشور کسب کند.

۱۴. فرانسه

فرانسه به عنوان یکی از بروکراتیک‌ترین کشورهای اروپایی شناخته می‌شود. اما به طرز شگفت‌آوری در این کشور،  هیچ محدودیتی برای افراد خارجی مایل به خرید املاک و مستغلات وجود ندارد.

۱۵. هندوراس

در این کشور برخی از محدودیت‌ها برای تملک املاک و مستغلات توسط افراد خارجی وجود دارد. به عنوان خریدار خارجی شما مجاز به خرید ملک با مساحت بیش از سه چهارم هکتار نیستید. همچنین خرید زمینهای ساحلی و اراضی که در فاصله‌ای کمتر از ۲۵ مایل تا مرزهای این کشور با همسایگان قرار دارند نیز برای افراد خارجی مجاز نیست. خرید اینگونه زمینها تنها در صورتی که با موافقت انستیتو توریسم هندوراس و با هدف توسعه زیرساخت توریسم در این کشور باشد مجاز است. لازم به ذکر است که پس از فروش، فعالیت عمرانی بایستی حداکثر طی ۳۶ ماه انجام گردد.

۱۶. ایتالیا

در این کشور نیز همانند فرانسه، هیچ محدودیتی برای افراد خارجی مایل به خرید املاک و مستغلات وجود ندارد.

 ۱۷. مکزیک

به لحاظ قانونی، فرد خارجی مجاز به خرید املاک و مستغلات در ۶۲ مایلی مرزهای بین‌المللی و ۳۱ مایلی از ساحل در مکزیک نیست. اما تمامی محدودیت‌های خرید ملک برای افراد خارجی را می‌توان بوسیله شراکت با افراد مکزیکی کنار گذاشت. نکته بسیار مهم در این کشور خرید برخی از زمین‌هایی است که توسط دولت به مردم بومی مکزیک به منظور کشاورزی، کارهای عام‌المنفعه و .. اهدا می‌شود. اینگونه از زمین‌ها به هیچ وجه قابلیت فروش به افراد خارجی را ندارند.

۱۸. نیوزیلند

قیدهای اندکی برای خریداران خارجی املاک و مستغلات در نیوزیلند وجود دارد، البته این قیدها زیاد محدودکننده نیست. محدودیت‌ها در مورد افراد غیربومی در مواردی چون خرید زمین بیش از ۱۲ هکتار، خرید زمین بیش از ۱ هکتار در مجاورت مناطق حساس (همچون دریاچه‌ها، جزیره‌ها و مناطق که ذخایر معدنی دارند.) و خرید زمین با مساحت بیش از ۱ هکتار در کنار اقیانوس اطلس اعمال می‌شود. در این موارد فرد خریدار بایستی موافقت اصولی کمیسیون سرمایه‌گذاری خارجی این کشور را جلب نماید. فرآیند ارائه مدارک و همچنین کسب موافقت اصولی در این کشور حدودا یک ماه زمان می‌برد.

۱۹. نیکاراگوئه

در این کشور محدودیتی برای خریدار خارجی املاک و مستغلات به جز دو مورد وجود ندارد. ۱) خرید ملک در مناطق مستقل و ۲) خرید ملک در برخی از مناطق بومی‌نشین. در هر دو مورد نیاز به مشورت و کسب اجازه از بومیان و ساکنان مناطق ذکر شده وجود دارد.

۲۰. پاناما

محدودیت‌های اندکی برای خریداران خارجی املاک و مستغلات در این کشور وجود دارد. خرید املاک در ۶ مایلی مرزهای بین‌المللی، برخی از جزایر و همچنین خرید املاک در مجاورت برخی از آبشارهای این کشور برای خریداران خارجی مجاز نمی‌باشد. این موارد تنها در صورتی مجاز می‌باشد که در مناطق تورییستی واقع شده باشند که در اینصورت بایستی مجوزهای خاص از سازمانهای مرتبط با محیط زیست و راه این کشور اخذ شود.

۲۱. لهستان

افراد خارجی و کمپانی‌هایی که کنترل آنها در دست افراد خارجی است، با کسب مجوز از وزارت داخله لهستان، آزاد به خرید مناطق شهری تا ۱ هکتار و مناطق روستایی تا ۲٫۵ هکتار هستند. همچنین اگر فرد خارجی مجوز اقامت دائم در لهستان داشته باشد، یا همسر لهستانی داشته و حداقل دو سال در این کشور زندگی مشترک داشته‌باشد، مجوز خرید املاک و مستغلات به راحتی و همانند سایر شهروندان این کشور برای وی صادر می‌شود.

۲۲. رومانی

در این کشور، خرید آپارتمان و ساختمان برای افراد خارجی بدون محدودیت است. اما دولت اجازه انتقال مالکیت زمین را به افراد خارجی نمی‌دهد (مگر اینکه توسط شرکت‌های ثبت شده در رومانی خریداری شود حتی اگر مالکیت این شرکت صد در صد در اختیار خارجی‌ها باشد). همچنین برخی از زمین‌ها همانند جنگل‌ها و اراضی جنگلی، ذخایر طبیعی و نواحی ساحلی، قابلیت فروش به هیچ فردی را صرفنظر از ملیت ندارند.

۲۳. اسپانیا

در این کشور به استثنای زمین‌های مرتبط با بخش نظامی و زمین‌های نزدیک به مرزهای بین‌المللی، همانند کشورهای ایتالیا و فرانسه هیچگونه محدودیتی در مورد خرید املاک و مستغلات برای افراد خارجی وجود ندارد.

۲۴. سریلانکا

افراد خارجی مجاز به داشتن زمین، خرید و فروش املاک و مستغلات به هر میزان در این کشور هستند. منتها مالیات انتقال مالکیت به افراد خارجی در این کشور ۱۰۰ درصد میباشد که عملا قیمت ملک را دو برابر می‌کند. البته در این کشور امکان اجاره به شرط تملیک برای مدتهای طولانی برای افراد خارجی نیز وجود دارد. همچنین بر طبق قوانین املاک این کشور، ساخت و ساز در ۳۳۰ فوتی ساحل این کشور برای افراد خارجی مجاز نمی‌باشد.

۲۵. تاهیتی

بخشی از اراضی این کشور همچنان در مالکیت فرانسه است. برای این بخشها قوانین خرید و فروش املاک و مستغلات همانند کشور فرانسه اعمال میشود و برای سایر بخشها قوانین بصورت محلی اعمال می‌شود.